11月21日央行降息,被業內稱為“靴子落地”,樓市反應積極,11月的北京樓市迎來第一波暖冬。截至11月26日,一手新盤的網簽量突破1萬套大關,二手住宅的網簽量也達到9390套,環比分別大增40%和74.8%,二手房市場價格也出現了企穩,業主降價意願降低。在政策利好之下,開發商積極推盤,12月預計有30個項目入市,90%的項目在五環外,剛需產品開始搶奪政策紅利。
  重重利好下,12月樓市是否可以期待一個更大的回暖?多位業界人士表示,房企在庫存的壓力下不會輕易上調價格,而成交量預計將會上漲。
  11月
  新房成交破萬套,環比大漲40%
  11月的北京樓市迎來一波暖意,一手新盤的網簽數據突破1萬套大關。
  據亞豪機構提供的數據顯示,11月1日-26日,北京市住建委網簽系統記錄共有10118套新盤住宅成交,環比10月同期上漲了40%,而同比2013年同期的6565套,更出現了54%的上漲。
  亞豪機構市場總監郭毅表示,“9·30”新政後,北京樓市的市場熱度開始逐步發酵,上周五央行降息,房企開發貸、購房者房貸壓力都有一定程度減輕,使得大批樓盤入市,促進成交量。
  據瞭解,11月北京樓市成交大漲,一方面是政策放鬆,樓盤入市快速增多,促使購房者出手。比如最近一周(11月17日-22日),就有中冶藍城、亦莊金茂悅、香悅四季、灧瀾新宸長橋墅、中昂時代廣場等11個項目開盤,創下了近10周的新高,為市場提供1394套新房源。另一方面則是保障房、自住房的集中簽約,使11月數據沖高。亞豪提供的數據顯示,截至11月26日,新盤簽約中自住房成交3587套,保障房成交2039套,純商品住宅僅為4492套。保障房占比高達55.6%以上。而去年同期,純商品房成交了5683套。保障性住房也使得成交單價下降。截至26日,11月新盤成交均價為22923元/平米,去年同期則為26595元/平米。
  “自住房不愁賣,但對商品房來說,今年樓市真是太差了。降息會帶來些利好,但還是不好賣。”上述房山開發商表示,整體商品房市場仍然有較大壓力,很多樓盤因此遲遲不敢開盤,“就怕一期就賣不好,後面更難操作”。
  二手房成交環比漲75%,但觀望猶存
  “9·30新政”和降息都是放寬房貸,直接利好二手房市場成交。鏈家地產數據顯示,11月1日-26日,北京二手住宅共成交9390套,比上月同期增加74.8%,與去年同期相比減少2.5%。成交均價為28797元/平米,比上月同期下降1.4%,比去年同期下降5.6%。
  “看房客戶在逐漸增加。”鏈家地產武聖路店的一名中介告訴記者,現在的問題是業主掛牌不太活躍,前期掛出的一些相對便宜的房源很快就能成交,剩下的性價比較高的房源較少。
  鏈家數據顯示,11月21日央行降息通知發佈後的周末,鏈家統計的新增房、客源量均較上周末增加3.6%,
  “我現在覺得信息非常混亂,一方面中介說房價馬上就要上漲,但另一方面我不停接到中介催促看房的電話。我想,房子真的好賣的話,他們不會那麼著急。”張小姐對記者說,她年初回國就一直在城區看二手房,想買一個小房子。她覺得,從10月份開始市場確實起了變化。“滿五年、唯一的房子因為稅費低,掛出來後很快就被買走了,有稅的房子賣得慢。”張小姐說,8月時,她看到潘家園附近松榆東里的一套一居室,掛牌價是140多萬元,後來130萬不到就成交了,但現在好一些的一居到了160萬以上,感覺議價空間越來越小。“我爭取在年底前出手,因為擔心明年二季度房價就會漲起來。”張小姐如是說。
  鏈家地產市場研究部張旭表示,預計未來一段時間北京二手房市場將進一步企穩,大幅回溫的局面不太可能出現。
  12月
  30項目將入市,五環外剛需盤占90%
  12月原本不是房企的推盤旺季,但是近期政策利好不斷釋放,於是各路房企紛紛加快了推盤節奏,試圖在年底衝刺。據亞豪機構統計,12月北京商品住宅市場預計將有30個項目入市,其中包括五礦·銘礦、萬通·熙悅華府等12個純新盤。環比11月的情況,雖然預計入市項目量稍微有所減少,但是與去年12月市場相比,今年12月的開盤項目量增加了25%。
  在多位業界人士看來,北京樓市的需求一直存在,只是由於今年樓市調整期帶來了觀望情緒,造成今年市場動力不足,量價齊跌。但隨著近期房貸新政、降息等利好的刺激,價格在上個月已趨於穩定,同時不乏觀望客群有入市抄底的打算。
  “12月北京樓市的推盤量比往年有所增加。”亞豪集團市場研究總監郭毅進一步分析,“由於今年以來樓市濃重的觀望情緒,導致了各企業銷售業績都不太理想。近期政策面上連續有利好,釋放了部分需求。“12月份,對於房企來說已經是衝刺年終業績的最後機會。”
  值得一提的是,相比11月份改善型項目積極入市的情形,12月份的新盤更向剛需類產品傾斜。據亞豪機構統計,在12月預計入市的30個項目當中,五環外的剛需類產品占全部供應數量的90%。而從區域分佈上來看,不僅位於近郊的房山、大興、通州等成熟板塊的項目積極入市搶收,就連密雲、延慶、懷柔等遠郊項目也在抓緊時間開盤。
  不過對於能否抓住這一輪利好帶來的銷售機會,遠郊項目的開發商也並不是全部表示樂觀。“像懷柔這樣的遠郊區域,市場一直滯後於北京城區。而在傳統的‘金九銀十’銷售旺季過後,我們項目的銷售情況也不是很樂觀。”懷柔一位不願具名的項目負責人坦言,他們趕在此時開盤,就是希望能夠借助市場熱度回溫,做最後衝刺。
  ■ 市場走勢
  利好頻至,業內稱樓市將迎翹尾
  降息後多個樓盤反映,到訪量、成交量都有明顯上升
  隨著近期政策利好的陸續釋放,購房者的預期也有所改變。業界預計,12月份,在售項目“平價跑量”將進一步刺激樓市購買力,北京樓市成交量將逐步回升。
  “降息後,我們各項目最明顯的感覺就是,以前還觀望的客戶現在果斷出手了。”泰禾集團品牌總監沈力男表示,“9·30”之後,再加上降息,項目銷售呈明顯上升趨勢,來電量也大增。
  沈力男分析,北京市場的主要問題不是說沒有需求,而是需求被抑制了,所以不少有需求的客群都在觀望,使得市場預期後推。同時,由於去年樓市的‘高熱’,使得房企對今年市場的調整猝不及防。“春節之後突然冷下來。房企定了很多高指標、高計劃。‘9·30’之前,很多企業處於對銷售額的饑渴狀態,甚至準備投降了。但是政策之後,我們開始聞到了春天的味道。”沈力男說,目前,北京市場總體走勢是量在價先,開發商的推盤思路也是以保量為主。從目前來看年底市場翹尾將成為可能。
  此外,有業內人士認為,此次央行將一年期貸款利率下調0.4個百分點,其幅度超過2008年的數次降息幅度。加上“9·30新政”、公積金貸款新政等新政的疊加效應,將推動樓市升溫。
  東亞地產營銷總監賈玉鵬也表示,本次降息相當於在原基準利率基礎上打9.4折,所有買房人都能享受到,不過受益最大的是剛需以及首次改善類的客群。“降息後100萬貸款,30年期,總利息將減少五六萬元。”據他介紹,本周,東亞地產在台湖、舊宮的剛需樓盤,每天的來訪量都有非常明顯的提升。尤其是印象台湖這個項目,來訪量大約增加了20%左右。上周末,很多之前看過房的客戶都到售樓處簽約了。
  郭毅也認為,“9·30”新政以來,持續性的政策利好已經提升了市場預期,讓北京樓市情況有所改觀。不過近一個月來成交量的持續增加主要還是由於房企維持著低價走量的銷售策略。“如果房企不主動提價的話,相信年底樓市翹尾將成為可能。”
  B10-B11版採寫
  新京報記者 自曾暉 陳禹銘  (原標題:“動能”加強,年底樓市欲沖高(1))
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